2026년 종부세 계산방법 총정리 - 과세기준·세율·계산기·절세까지

2026년 종부세(종합부동산세) 계산방법이 궁금하신가요?
종부세(종합부동산세)는 공시가격, 주택수, 1세대 1주택 여부에 따라 세금이 크게 달라집니다.

이 글에서는

종부세 과세 기준
종부세 계산방법
종부세 세율
실제 계산 예시
종부세 절세 전략

까지 한 번에 쉽게 정리해드리겠습니다.

종부세란 무엇인가

종부세는 일정 금액 이상의 고가 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 국세 형태의 보유세입니다.

부동산 보유세는 다음과 같이 구성됩니다.

부동산 보유세 구조

구분	세금	부과 기관
1단계	재산세	지방자치단체
2단계	종합부동산세	국세청

즉, 종부세는 재산세 이후에 추가로 부과되는 세금입니다.

종부세 바로 계산

종부세 과세 기준 (2026년)

종부세는 개인이 보유한 부동산의 공시가격 합계가 공제금액을 초과할 때 발생합니다.

내집 공시가격 확인

주택 공제 기준

구분	공제금액
1세대 1주택	12억원
일반 개인	9억원
법인	공제 없음

예시 (1세대 1주택)

공시가격 11억 → 종부세 없음
공시가격 13억 → 종부세 발생 가능

종부세 계산방법 (핵심 공식)

종부세 계산은 아래 순서로 진행됩니다.

종부세 계산 공식

(공시가격 – 공제금액) x 공정시장가액비율 x 세율

종부세 계산 순서

개인별 보유 주택 공시가격 합산
기본공제 차감
공정시장가액비율 적용
과세표준 계산
세율 적용
재산세 중복 공제
세액 산출 후, 세액공제 적용
세부담 상한 초과세액 적용
최종 납부세액 확정

종부세 계산 흐름도

공정시장가액비율

종부세 계산 시 공시가격을 그대로 사용하는 것이 아니라 공정시장가액비율을 적용합니다.

구분	비율
주택	60%
토지	100%

계산 예시

1세대 1주택 공시가격 15억원 아파트 기준,

공시가격 15억 – 공제 12억 = 3억
3억 × 60% = 과세표준 1.8억
1.8억 x 세율 0.5% = 90만원

실제 납부 세액은 70~90만원 수준 예상됩니다.
(세액공제 및 재산세 공제 등 반영시 변동)

종부세 세율

종부세 세율은 보유 주택 수에 따라 달라집니다.

1~2주택 일반세율

과세표준	세율
3억 이하	0.5%
6억 이하	0.7%
12억 이하	1.0%
25억 이하	1.3%
50억 이하	1.5%
94억 이하	2.0%
94억 초과	2.7%

3주택 이상 세율

과세표준	세율
3억 이하	0.5%
6억 이하	0.7%
12억 이하	1.0%
25억 이하	2.0%
50억 이하	3.0%
94억 이하	4.0%
94억 초과	5.0%

법인 종부세 세율

구분	세율
2주택 이하	2.7%
3주택 이상	5.0%

법인은 개인과 달리 기본공제가 없고, 개인 기준 최고세율이 일률 적용됩니다.

종부세 계산기 활용 방법

종부세는 개인 조건에 따라 크게 달라지기 때문에,
종부세 계산기를 활용하는 것이 가장 정확합니다.

사용방법

홈택스 접속
종부세 미리 계산
공시가격 입력
기타 조건 입력
종부세 계산 결과 확인

특히 여러 주택을 보유한 다주택자의 경우,
반드시 종부세 계산기를 활용할 것을 추천합니다.

홈택스 종부세 계산기

종부세 계산 핵심 공식

(공시가격 – 공제금액) × 60% × 세율

STEP 1. 공시가격 확인

부동산 공시가격 알리미에서 확인
여러 채라면 전국 기준 합산

STEP 2. 공제금액 차감

구분	공제금액
1세대 1주택	12억
일반	9억

STEP 3. 공정시장가액비율 적용

2026 기준

주택 : 60% 적용

STEP 4. 세율 적용

과세표준	세율
3억 이하	0.5%
6억 이하	0.7%
12억 이하	1.0%

종부세 계산 예시

공시가액 15억원의 아파트를 예시로,
종부세 계산 예시를 들어보겠습니다.

15억 – 12억 = 3억
3억 × 60% = 1.8억
1.8억 × 0.5% = 90만원

이후 재산세액 공제 및 보유기간·연령에 따른 세액 공제 등이 적용되
예상 종부세는 약 70~90만원 수준이 부과될 수 있습니다.

종부세 모의계산

종부세 계산 시 반드시 주의할 점

단순 계산과 실제 세금은 차이가 발생합니다.

차이가 나는 이유

재산세 공제 적용
세부담 상한 적용
1세대 1주택 세액공제
다주택자 중과 여부

즉, 위의 계산 예시는 “대략적인 예상치”이고,
개인별 실제종부세는 상황별로 차이가 날 수 있습니다.

부동산 계산기, 홈택스 종부세 계산기 등으로
각자 상황에 맞게 모의계산을 해봐야 합니다.

부동산 계산기
종부세 모의계산

종부세 계산기 정확하게 사용하는 방법

보다 정확한 계산을 원한다면 홈택스에서 제공하는 종부세 모의계산기를 활용해보세요.

홈택스 접속
종부세 미리계산 (바로가기)
공시가격 입력
자동 계산 확인

종부세 계산기 활용 꿀팁

세금 절세 기준 확인 가능

12억 기준 넘는 순간 확인
주택 추가 매수 전 시뮬레이션 가능
지분율에 따른 계산 가능
세액공제 적용하여 계산 가능

매도 타이밍 판단 가능

6월 1일 이전 vs 이후 차이 확인

공동명의 vs 단독명의 비교

종부세 차이 확인 가능

홈택스 종부세 모의계산

1세대 1주택 세액공제

1세대 1주택자는 연령 + 보유기간에 따라
세액공제를 받을 수 있습니다.

연령 공제

연령	공제율
60세 이상	20%
65세 이상	30%
70세 이상	40%

보유기간 공제

보유기간	공제율
5년 이상	20%
10년 이상	40%
15년 이상	50%

보유기간·연령 공제는 중복 적용 가능하며,
중복적용시 최대 80%까지 적용됩니다.

종부세 납부 일정

구분	일정
과세 기준일	6월 1일
고지서 발송	11월
납부기간	12월 1일 ~ 12월 15일

종부세 분납 제도

종부세는 일정 금액 이상이면 분납이 가능합니다.

납부세액	분납 여부
250만원 이하	불가
250만원 초과	가능

종부세 250만원 초과시,
최대 6개월까지 분납 가능합니다.

종부세 합산배제 제도

합산배제는 특정 부동산을 종부세 계산에서 제외하는 제도입니다.

주요 합산배제 대상

등록 임대주택
미분양 주택
사원용 주택
어린이집 주택
기숙사

신고기간

매년 9월 16일 ~ 9월 30일

종부세 절세 전략 5가지

종부세는 제도를 잘 이해하면 상당 부분 줄일 수 있습니다.

① 6월 1일 보유 기준 확인

과세 기준일인 매년 6월 1일 기준 주택 및 토지 보유를 기준으로 판단하므로,
하루 차이로 1년 세금 유무가 달라집니다.

② 1세대 1주택 유지

종부세 절세에서 가장 중요한 요소입니다.
상황에 따라 공동명의를 통한 절세도 가능합니다.

③ 합산배제 신고

임대주택 등은 합산배제 신고 시 세금 감소

④ 세액공제 활용

보유기간·연령에 따라 최대 80% 세액공제 가능
보유기간이 5년 이상, 연령이 60세 이상이라면
공제 조건을 꼭 확인해야 합니다.

세액공제 확인

⑤ 가족 보유 구조 점검

세대 기준에 따라 종부세 여부가 달라질 수 있습니다.

2026 종부세 핵심 변화

최근 정부 정책 변화로 종부세 부담은 과거보다 완화된 상태입니다.

주요 변화

공정시장가액비율 60% 유지
1세대 1주택 공제 확대 유지
다주택 중과 완화
미분양 주택 세제 완화

종부세 FAQ

Q1. 공시가격 12억이면 종부세 대상인가요?

1세대 1주택이라면 12억원 공제가 적용되므로,
종부세가 발생하지는 않습니다.

Q2. 종부세는 매년 신고해야 하나요?

일반적으로 별도 신고 불필요합니다.
(고지서 발송)
다만 합산배제 등은 신고가 필요합니다.

Q3. 종부세는 언제 내나요?

납부일은 매년 12월 1일 ~ 12월 15일입니다.

Q4. 종부세는 재산세와 다른가요?

재산세는 지방세이고 종부세는 국세입니다.
재산세와 종부세를 합친 것을 부동산 보유세라고 합니다.

종부세 핵심 요약

종부세는 고가 주택 보유시 부과되는 세금
공시가격, 주택수, 공제금액에 따라 결정
계산공식만 알면 쉽게 얘상 가능
절세 전략을 활용하여 절세 가능